在深圳也有“假首付”的情况，“购房者自己只付了10％的首付，另外20％的部分由房地产开发商垫资，所以，30％的首付可能是不真实的，有的楼盘广告说首付一成即可入住，就是这种的情况。”上述授信审批官透露，具体而言，开发商垫付的是无息贷款，一般是两到三年的期限。

　　但这位授信审批官直言，“假首付”的风险非常大，房价一旦下跌10%，对购房者来说，就会出现资不抵债，70％的银行贷款，开发商垫付的20％，都将面临违约风险；而30％首付是否真实，可能是监管部门在压力测试时需要予以关注的。

　　套贷八大特征

　　房企套取银行贷款，并非不留痕迹。

　　就虚增注册资本套贷行为而言，“其中有一个明显的特征，很多贷款都是以第三方房地产来抵押的，不是自己的房产”。前述授信审批官表示，究其原因，乃是因为贷款企业本身仅仅是贸易公司，而房地产企业为避免过户费用，也不愿意将房产过户到关联公司。

　　相对而言，针对一手房的假按揭，因为开发商从中作怪，银行防范起来比较困难。但银行业内人士直言，这类假按揭的特点依然比较明显，如通过电话，或者当面问借款人几个问题，对方根本不知道购房、按揭贷款的事情，这也正是监管部门反复强调个人按揭贷款需要严格执行面签制度和当面调查的原因所在。

　　监管部门也发现，类似虚假增资、假按揭、假首付等套贷行为有八大特征：一是借款人是开发商或其关联企业的员工；二是借款人未实际支付购房首付款；三是借款人的收入证明出具单位和个人信用报告的相关信息不符；四是贷款发放后，贷款资金按照借款合同约定和借款人授权委托书划入开发商账户；五是多笔贷款还款资金每次存入在同一天、同一网点以柜员存款的方式存入，且存入的资金基本只够归还当月按揭本息，或是同一个账户为多个借款人还款；六是多个借款人贷款逾期记录高度一致；七是开发商长时间未向借款人出具购房全额发票，借款人并未办理小产证；八是银行在大多是在贷款发生逾期，进行催讨调查中才发现套贷行为，银行贷款管理存在明显漏洞。

　　“以前，在经济形势好的时候，银行对一手房按揭贷款的风险防范不是很严格，有的银行信贷员也是睁一只眼，闭一只眼。”前述授信审批官直言。

　　他表示，个中原因也很简单，一方面一手房按揭贷款的风险相对较低，另一方面，银行也有经营指标的压力；其实，如果信贷员这一关能够严控，认真去做，发生房企套贷的概率将大大降低。

　　此外，前述授信审批官并不讳言房企套贷勃兴于调控发条拧紧之际，“在此之前，房地产企业，尤其是大型房企的融资相对容易，房企套贷行为不是很明显，而现在地产龙头企业也不易拿到贷款”。

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